Čišćenje stubišta: vodič za predstavnike suvlasnika i upravitelje

Zašto čišćenje stubišta postane tema na svakom sastanku suvlasnika

Predstavnik suvlasnika dobije poruku u petak navečer. Netko je ostavio kartonske kutije kod kontejnera, na trećem katu se vidi trag od mopa preko cijelog stubišta, a staklo na ulaznim vratima nije oprano od zime.

Tri pritužbe, tri različita problema, jedan isti uzrok.

Nigdje ne piše što se točno radi i koliko često.

Čišćenje stubišta je jedina usluga u zgradi koju svi stanari vide svaki dan i o kojoj svi imaju mišljenje. Za razliku od servisa dizala ili kotlovnice, ovdje nitko ne treba stručno znanje da bi primijetio da nešto nije napravljeno.

Zbog toga je jedini način da se posao vodi bez stalnih rasprava vrlo dosadan: napisati popis, napisati dinamiku, napisati tko potpisuje i kako se prigovara.

Ovaj tekst je namijenjen predstavnicima suvlasnika i upraviteljima zgrada. Prolazi kroz opseg, cijenu, dinamiku, ugovor, evidenciju i sporove koji se najčešće ponavljaju.

Ako želite skratiti put, opis usluge i način rada nalaze se na stranici čišćenje stubišta i zgrada, a rasponi cijena u cjeniku.

Što točno ulazi u zajedničke dijelove koji se čiste

Prvi korak je popisati prostor. Ne opisati ga, popisati.

Standardni opseg u zgradi

• Ulazni prostor: vjetrobran, otirač, ulazna vrata iznutra i izvana, staklo na vratima, interfon ploča, poštanski sandučići izvana.
• Stubište: stepenice, podesti, rukohvat, ograda, sokl uz zid.
• Hodnici na katovima: podovi, prekidači, prozorske klupčice.
• Prozori na stubištu: staklo, okvir, klupčica.
• Dizalo: pod, zidovi kabine, ogledalo, tipkala, vanjska tipkala po katovima.
• Rasvjeta i detalji: paučina po kutovima, rešetke ventilacije, protupožarni ormarić.
• Prostor za otpad: okoliš kontejnera, prostorija za spremnike ako postoji.

Prostori koji se ugovaraju posebno

• podrumski hodnici i zajednička spremišta
• garaža i rampa, opisano kod čišćenja garaža
• tavan i sušionica
• vanjske staze, prilaz i parkiralište
• kotlovnica i tehničke prostorije

Što nije zajednički dio

Prostor unutar stana, uključujući i onaj mali predulaz koji neke zgrade imaju iza vrata stana. Također ni privatna spremišta, ni balkoni, ni stvari koje su stanari ostavili na stubištu. To zadnje je čest izvor nesporazuma: ekipa za čišćenje ne odvozi tuđe stvari niti ih premješta bez naloga.

Ako se u zgradi redovito nakuplja glomazni otpad, to je zaseban posao i rješava se kroz raščišćavanje podruma i odvoz, ne kroz redovno održavanje.

Kako se određuje cijena čišćenja stubišta i kako se dijeli po stanu

Postoje tri načina obračuna i svaki ima svoju logiku.

1. Po kvadraturi zajedničkih površina

Mjeri se stvarna podna površina koja se čisti: stepenice, podesti, hodnici, ulaz. Za zajedničke i poslovne prostore raspon je 3,5 do 6,5 €/m². Ovo je najpošteniji model kad su zgrade različitih tlocrta.

2. Po broju katova i ulaza

Jednostavniji model, koristi se kad su zgrade tipske. Cijena se veže uz broj podesta i broj stepenišnih krakova jer upravo oni troše vrijeme, a ne kvadratura.

3. Fiksni mjesečni iznos za cijelu zgradu

Najčešći u praksi jer je najlakši za pričuvu. Iznos se dogovori za definirani opseg i dinamiku, pa se dijeli na stanove.

Kako se iznos dijeli na stanove

Ključ podjele	Kako radi	Kada ima smisla
Po suvlasničkom dijelu	Svaki stan plaća razmjerno svom udjelu, kao i ostatak pričuve	Standardno rješenje, najmanje sporova
Jednako po stanu	Ukupan iznos podijeljen brojem stanova	Kad su stanovi slične veličine
Po katu	Viši katovi plaćaju više jer koriste više stubišta	Rijetko, teško se izglasa

Što diže cijenu

• zgrada bez dizala, jer se sva oprema nosi ručno
• stari kameni ili teraco podovi koji traže drugi režim
• ulaz s ulice s velikim prometom i puno nanosa
• zgrada s poslovnim prostorom u prizemlju
• staklene stijene i velike površine stakla

Što spušta cijenu

• više ulaza u istoj zgradi ili više zgrada istog upravitelja u istom terminu
• uredan prostor za otpad
• slobodan pristup vodi i utičnici na svakom katu
• duži ugovor s jasnom dinamikom

Koliko košta čišćenje stubišta po stanu mjesečno?

Iznos ovisi o broju stanova i opsegu, ali logika je uvijek ista: ukupna mjesečna cijena zgrade podijeli se ključem koji suvlasnici dogovore. Što je više stanova u ulazu, to je manji iznos po stanu, jer se isti posao dijeli na više strana.

Zašto se dvije zgrade iste kvadrature razlikuju u cijeni

Zato što se stubište ne čisti po kvadratima nego po pokretima. Zgrada s osam katova i uskim stubištem ima puno više podesta, rukohvata i uglova od zgrade s tri kata i istom ukupnom površinom. Uz to, bez dizala se svaka kanta nosi ručno gore i dolje.

Zato tražite da ponuda navede broj katova, broj ulaza i dinamiku, a ne samo mjesečni iznos. Bez toga ne možete usporediti dvije ponude.

Dinamika: što se radi tjedno, mjesečno i dva puta godišnje

Ovo je tablica koju vrijedi zalijepiti na oglasnu ploču u ulazu. Većina prigovora nestane kad stanari vide raspored.

Učestalost	Poslovi
Tjedno	Pranje stepenica i podesta, brisanje rukohvata, čišćenje ulaznog prostora i otirača, dizalo iznutra, pražnjenje koša u ulazu, uklanjanje paučine u dohvatu ruke
Dvotjedno ili mjesečno	Ulazna vrata i staklo, interfon ploča, poštanski sandučići izvana, prekidači, prozorske klupčice, sokl uz zid, prostor oko kontejnera
Tromjesečno	Prozori na stubištu iznutra, rasvjetna tijela u dohvatu, ograda po cijeloj visini, vrata podruma i tavana
Dva puta godišnje	Prozori s obje strane, radijatori u zajedničkim prostorima, podrumski hodnici, temeljito pranje poda strojem gdje je izvedivo

Koja dinamika za koju zgradu

• Zgrada do dvanaest stanova, bez poslovnog prostora: jednom tjedno je najčešće dovoljno.
• Zgrada s više od dvadeset stanova ili s ulazom s prometne ulice: dva puta tjedno, osobito zimi.
• Zgrada s poslovnim prostorom u prizemlju: prizemlje i ulaz češće od katova, jer promet nije jednako raspoređen.
• Novogradnja s dizalom i podzemnom garažom: tjedno stubište, garaža po zasebnom rasporedu.

Za zgrade u kojima ima i poslovnih prostora često se radi kombinirani raspored, sličan onome kod održavanja poslovnih prostora.

Što mora pisati u ugovoru o čišćenju zgrade

Ugovor od jedne stranice koji je precizan vrijedi više od ugovora od pet stranica koji je općenit. Ovo su stavke bez kojih ne biste trebali potpisati.

Obavezne stavke

1. Točan popis prostora. Broj ulaza, broj katova, kvadratura zajedničkih površina, popis prostorija.
2. Popis poslova po učestalosti. Tablica kao gore, ne rečenica o redovnom održavanju.
3. Dan i približno vrijeme dolaska. Recimo, utorkom prijepodne. Stanari to trebaju znati.
4. Cijena i što je u njoj. Sredstva, oprema, potrošni materijal, vreće za koš.
5. Tko osigurava vodu i struju. I gdje se nalaze priključci.
6. Način evidencije. Lista u ulazu, potpis, fotografije, digitalni zapis.
7. Postupak prigovora. Kome se javlja, u kojem roku, kako se ispravlja.
8. Trajanje i otkazni rok.
9. Postupak kod raskida. Tko koga obavještava i kada prestaje obveza.
10. Način plaćanja. Mjesečno, na temelju računa, iz pričuve.

Trajanje i otkazni rok

U praksi se ugovara na godinu dana s otkaznim rokom od trideset dana, bez navođenja razloga. To je pošteno prema objema stranama: zgrada nije zarobljena, a izvođač ima dovoljno vremena da preraspodijeli ekipu.

Izbjegavajte dvije krajnosti. Ugovor bez otkaznog roka znači da usluga može stati preko noći. Ugovor na tri godine bez izlazne klauzule znači da promjena traži pravnika.

Raskid zbog neizvršenja

Ovdje je ključna pisana opomena. Postupak koji radi izgleda ovako: prigovor se dokumentira, šalje se pisana opomena s rokom za ispravak, i ako se ponovi, ugovor se raskida bez otkaznog roka. Bez dokumentiranog prvog koraka, raskid je uvijek sporan.

Tko potpisuje

Ovisno o tome kako je zgrada organizirana, ugovor potpisuje upravitelj na temelju odluke suvlasnika ili predstavnik suvlasnika s ovlaštenjem. Provjerite međuvlasnički ugovor i pravila upravljanja u vašoj zgradi prije nego što se odluka donese, da kasnije ne bude sporna.

Evidencija odrađenog: kako dokazati da je posao napravljen

Ovo je stavka koja rješava devedeset posto sporova, a najčešće se preskoči.

Lista u ulazu

Papir u zaštitnoj foliji kod poštanskih sandučića. Na njemu datum, popis obavljenih poslova i potpis osobe koja je radila. Zvuči staromodno, ali radi bolje od bilo koje aplikacije jer ga stanari vide bez traženja.

Fotografije

Za poslove koji se rade rjeđe, poput prozora ili podruma, fotografija prije i poslije šalje se predstavniku suvlasnika. Nije to nepovjerenje nego zapisnik.

Mjesečni izvještaj

Jedna poruka mjesečno prema upravitelju: što je odrađeno, što nije i zašto, što je uočeno kao problem u zgradi. Ovo zadnje je korisnije nego što zvuči. Ekipa koja tjedno prolazi zgradu prva primijeti curenje u podrumu, razbijeno staklo na tavanu ili neispravnu rasvjetu.

Prijava problema u zgradi

• vlaga i tragovi curenja
• oštećena vrata, brave i interfon
• nakupljanje glomaznog otpada
• neispravna rasvjeta na stubištu
• zapušteni prostor oko kontejnera

Predstavnik suvlasnika tako dobiva redovit uvid u stanje zgrade bez da sam obilazi svaki kat.

Šest sporova koji se ponavljaju i kako ih riješiti

1. Nije očišćeno, a piše da jest

Rješenje je fotografija s datumom, ne rasprava. Prigovor se javlja unutar dan ili dva, jer nakon tjedan dana više nitko ne može utvrditi kako je bilo. Kod nas se sporni dio ispravlja u dogovorenom terminu i ne naplaćuje.

2. Stanari ostavljaju stvari na stubištu

Ekipa ne odvozi ni ne premješta tuđe stvari. Čisti se oko njih i to se bilježi u izvještaju. Rješavanje je na zgradi, ne na izvođaču. Ako se pojavi glomazni otpad, dogovara se poseban odvoz.

3. Tragovi na podu nakon pranja

Najčešće nisu znak lošeg rada nego previše sredstva ili premokrog mopa, osobito na teracu i starom kamenu. Rješenje je promjena doziranja i tehnika dvije kante. Ako se ponavlja, radi se o nakupljenom filmu starog sredstva koji treba jednom skinuti.

4. Zimi je ulaz uvijek prljav

Sol i pijesak se unose cipelama i to se ne može spriječiti jednim pranjem tjedno. Rješenja su konkretna: veći i kvalitetniji otirač u dva dijela, dodatni termin tjedno u zimskim mjesecima, i neutralizacija soli jer ona ostavlja bijeli trag koji obično sredstvo ne skida.

5. Dio suvlasnika ne plaća

To je odnos unutar zgrade i rješava ga upravitelj kroz pričuvu. Izvođač ispostavlja jedan račun prema zgradi ili upravitelju, ne naplaćuje od pojedinih stanova.

6. Mijenja se osoba koja dolazi

Legitiman prigovor. Rješenje je da se u ugovoru navede da se zgrada obavještava o promjeni i da se nova osoba uvodi uz preuzimanje bilješki o toj zgradi. Kod nas se nastoji da ista ekipa pokriva isti raspored.

Zima, sol i posebne situacije koje traže dodatni dogovor

Redovni raspored pokriva normalno stanje. Ovo su situacije koje se dogovaraju posebno, jer ako se ne dogovore unaprijed, postanu spor.

Zimski period

• Sol i pijesak s ulice, koji se skidaju drukčijim sredstvom nego obična prljavština.
• Otirač na dva mjesta: ispred ulaza i unutra, jer jedan ne hvata dovoljno.
• Dodatni termin tjedno u prosincu, siječnju i veljači u zgradama s izlazom na prometnu ulicu.

Radovi u zgradi

Kad se u nekom stanu ili na zajedničkim dijelovima izvode radovi, prašina se širi cijelim stubištem. To nije obuhvaćeno redovnim održavanjem i naplaćuje se posebno, po logici čišćenja poslije radova, jer traži tri prolaza umjesto jednog.

Jesenski lišće i prilaz

Vanjske staze, prilaz i parkiralište nisu dio stubišta. Za njih se radi zaseban dogovor, po potrebi s visokotlačnim pranjem jednom do dva puta godišnje.

Grafiti i vandalizam

Uklanjanje grafita traži posebna sredstva i ovisi o podlozi. Na glatkoj obojenoj površini ide lakše, na fasadnoj žbuki i kamenu je zahtjevnije i ponekad se traži prebojavanje. Ovo se uvijek procjenjuje na licu mjesta.

Neugodni mirisi

U starijim zgradama zna se pojaviti trajan miris iz podruma ili prostora za otpad, uzrokovan vlagom. Čišćenje ga smanjuje, ali ako je uzrok vlaga, čišćenje ga ne rješava. U tim slučajevima ima smisla ozonizacija uz otklanjanje uzroka.

Kako promijeniti izvođača bez drame u zgradi

Ako postojeći dogovor ne radi, promjena se izvodi u pet koraka. Redoslijed je važan.

1. Prikupite dokumentaciju. Pritužbe, fotografije, datume. Bez toga je rasprava na sastanku samo razmjena dojmova.
2. Pošaljite pisanu opomenu. S konkretnim popisom onoga što nije napravljeno i rokom za ispravak. Često se time problem i riješi.
3. Prikupite najmanje tri ponude. S istim opsegom i istom dinamikom, inače nisu usporedive.
4. Donesite odluku suvlasnika. Na način predviđen međuvlasničkim ugovorom i pravilima upravljanja vaše zgrade, uz zapisnik.
5. Raskinite stari i potpišite novi ugovor. Pazite da se rokovi ne preklope tako da zgrada ostane bez usluge.

Kako tražiti usporedive ponude

Pošaljite svim ponuditeljima isti dokument s ovim podacima:

• adresa, broj ulaza, broj katova, ima li dizalo
• kvadratura zajedničkih površina ili tlocrt
• popis prostora koji ulaze
• željena dinamika po stavkama
• tražena evidencija i način prijave prigovora
• ima li poslovnog prostora u zgradi

Kad svi računaju istu stvar, razlika u cijeni napokon nešto znači.

Kako do ponude za vašu zgradu

Postupak je kratak. Dolazimo na uvid, izmjerimo zajedničke površine i pošaljemo ponudu s razrađenim popisom po učestalosti.

Što nam pošaljite u prvoj poruci

• adresu i broj ulaza
• broj katova i broj stanova
• ima li dizalo i podzemnu garažu
• tip poda na stubištu, teraco, kamen, keramika ili beton
• željenu dinamiku
• ima li poslovnog prostora u prizemlju

Ponudu šaljemo unutar 24 sata. Za zgrade izdajemo R1 račun, a plaćanje ide virmanom, mjesečno.

Gdje radimo

Pokrivamo Grad Zagreb i Zagrebačku županiju. Najviše zgrada održavamo u Trešnjevci, Trnju, Novom Zagrebu i Maksimiru, a izlazimo i u Sesvete te Zagrebačku županiju.

Radno vrijeme je ponedjeljak do petka od 8 do 20 sati i subotom od 9 do 18. Nazovite na 091 506 5024 ili pošaljite podatke o zgradi preko obrasca.